Underhållsplan för avlopp i BRF – guide

En underhållsplan för avlopp ska hjälpa styrelsen att avgöra vad som behöver undersökas, när ett beslut ska tas och hur åtgärderna ska finansieras. Börja med det som faktiskt är känt om föreningens ledningar. Ett byggår eller en allmän livslängdstabell räcker inte för att besluta om relining eller stambyte.

Den här guiden är ett praktiskt arbetsunderlag för avloppsdelen av planen. Den ersätter inte en teknisk besiktning, föreningens stadgar eller en bedömning av vilka beslut som behöver fattas av styrelse respektive stämma.

Samla underlaget innan ni sätter årtal

Leta fram ritningar, tidigare kamerafilmer, spolningsprotokoll och dokumentation från renoveringar. Sammanställ återkommande stopp och läckage med datum och plats. Skilj på enskilda lägenheters problem och sådant som berör en gemensam stam eller ledning.

Dela upp systemet så att varje del går att följa: exempelvis köksstammar, badrumsstammar, liggande källarledningar och servisledning. Notera material och tidigare åtgärder när uppgifterna är kända. Markera osäkra uppgifter som osäkra.

Beställ rätt undersökning

En rörinspektion med kamera kan ge underlag för att bedöma de åtkomliga ledningarna. Ange vilka delar som ska filmas och vad rapporten ska innehålla. En del som inte kunnat undersökas ska stå kvar som en kunskapslucka.

STVF:s handbok och beställarguide för rörinspektion i fastighet ger stöd för att beskriva uppdragets syfte, omfattning och dokumentation. Be utföraren förklara vad observationerna innebär för fortsatt användning och vilka kontroller som behövs.

Mall för avloppsdelen av underhållsplanen

Tabellen är ett förslag till arbetsmall. Den innehåller inga antagna priser eller generella intervall som ni behöver följa.

Exempel: återkommande stopp på en ledningssträcka

Anta att samma köksstam har behövt rensas flera gånger. Skriv inte automatiskt in ett stambyte i planen. Ett första steg kan vara att samla protokollen och beställa en avgränsad undersökning av den aktuella sträckan. Nästa beslut tas när orsaken och åtgärdsalternativen är tydligare.

Detta är ett illustrativt planeringsexempel, inte ett kundfall eller en rekommendation för en viss fastighet.

Skilj på underhåll och investering

Håll återkommande driftåtgärder åtskilda från större renoveringar i styrelsens arbetsunderlag. Då blir det lättare att se om återkommande problem motiverar en ny undersökning i stället för ännu en likadan åtgärd.

Vid en större renovering behöver budgeten utgå från ett definierat arbete. Ta med de kostnadsposter som kan beröra projektet, exempelvis projektering, åtkomst, kontroll, återställning och tillfälliga lösningar för boende. Be ekonomisk förvaltare hjälpa till med finansieringen och den redovisningsmässiga hanteringen.

Relining eller stambyte i planen?

Relining för BRF kan vara ett alternativ när avloppsrören kan renoveras invändigt. Metoden byter inte automatiskt vattenledningar, golvbrunnar eller badrummens tätskikt. Sådana behov måste därför finnas kvar som egna poster.

Om rörens läge behöver ändras eller delar inte går att renovera kan byte behövas. Det kan också vara aktuellt att kombinera åtgärder. Jämför alternativ som löser samma behov och läs vår jämförelse mellan relining och stambyte.

Beslut, information och uppföljning

Utse en ansvarig för att föra in nya observationer i planen och ta upp den vid budgetarbetet. Uppdatera även efter läckage, nya filmer eller utförda arbeten. Spara tidigare versioner så att nästa styrelse kan förstå varför ett beslut fattades.

Inför ett projekt behöver medlemmarna få besked om berörda lägenheter, tillträde, avstängningar och kontaktperson. Se guiden om information till boende inför relining.

Nästa steg för styrelsen

• Samla det befintliga underlaget och markera vad som saknas.
• Utse ansvarig för nästa undersökning eller offertförfrågan.
• Lägg in ett datum för nästa beslut, även om renoveringsåret ännu är osäkert.
• Använd BRF-guiderna om upphandling och underhåll för fortsatt planering.
• Kontakta VVStrygg om ni vill diskutera rörinspektion eller bedömning inför relining.